Граждане стран, членов ЕС или стран, членов Европейского экономического пространства имеют право приобретать в собственность здания и ограниченные вещные права на недвижимость в Болгарии при тех же условиях, что и болгарские граждане.

Граждане стран, членов ЕС или стран, членов Европейского экономического пространства имеют право на приобретение права собственности на землю в соответствии с требованиями закона и согласно Договору о присоединении Республики Болгарии к Европейскому союзу.До конца 2011 г. иностранные граждане не имели права приобретать в собственность землю, на которой построен купленный в Болгарии объект недвижимости. С 01.01.2012г. это ограничение отпало и иностранные инвесторы могут приобретать землю, на которой построен их дом. Ограничение собственности на сельскохозяйственные земли все еще в силе и отпадет после 01.01.2014 г.

Если недвижимость, которую Вы собираетесь купить, все еще не достроена или вы не готовы стать владельцем (например, если Вы не можете заплатить всю сумму сразу, а предпочитаете оплачивать взносами), можете подписать предварительный договор. Предварительный договор – это обязательствопродавца построить/продать имущество, а покупателя – купить его. Помимо этого основного содержания, желательно включить в документ положения, защищающие Ваши интересы: окончательную дату завершения строительства и передачи права собственности; степень завершенности объекта, при которой возможна передача прав собственности; завершение строительства комплекса, в котором находится недвижимость; осуществление окончательного расчета при нотариально заверенной передаче прав только в случае полного завершения строительных работ и при наличии всех разрешительных документов; в обязанности продавца/застройщика входит передача прав на собственность, свободную от отягощений (ипотеки, залогов, сборов, прав третьих лиц); назначение санкций за задержку строительства и передачи собственности, а также в случае отягощения; гарантирование права расторжения договора в случае неисполнения обязанностей по нему.

Когда обе стороны готовы и недвижимость достроена, необходимо подписать нотариальный акт в присутствии нотариуса. Это документ о передаче собственности и утверждения покупателя в правах владельца недвижимости. В тот же день он будет вписан как владелец в Регистр Недвижимости и получит право распоряжаться ипотекой, сдавать в аренду, продавать и др.

Пожалуйста, посмотрите ответы на вопросы 21 и 27 о гонорарах адвокатов. Если вы решите купить недвижимость при помощи ипотечного кредита от болгарского банка, советы и содействия адвоката Вам будут необходимы. При подписании акта о собственности надо оплатить следующие сборы: Нотариальный сбор – ок. 1% от цены Сбор за запись в Регистре Недвижимости – 0,1% от цены Гербовый сбор – варьирует в зависимости от местонахождения недвижимого имущества – обычно около 2-2,5% от цены. Сбор может быть оплачен поровну продавцом и покупателем, но, как правило, его платит покупатель. Вам нужно будет зарегистрироваться и получить БУЛСТАТ номер – это идентификационный номер. При оплате недвижимости важно, чтоб Ваш адвокат удостоверился, что собственность не обременена продавцом в пользу банков, третьих лиц или налоговых властей.

Законом предвидено отправление застройщику уведомления о выполнении обязательств в срок с предупреждением, что в случае следующего опоздания/невыполнения с его стороны Вы расторгнете договор и потребуете возврата вложенных средств, включая штрафы. Если застройщик не выполнит своих обязательств, указанных в уведомлении, Ваш договор расторгается и Вы можете обратиться в суд с претензией на него и требованием возврата сумм, штрафов, интересов и расходов.

Это зависит от конкретного дела и компетентного болгарского суда. Судебная система в Болгарии состоит из 3 инстанций: суд первой инстанции, апелляционный суд и Верховный кассационный суд. В очень редких случаях дело доходит до апелляции в Верховный суд, обычно дела решаются окончательно еще в Апеллятивном.

Так как одна из сторон по договору является болгарским юридическим или физическим лицом, Вы можете предъявить иск в болгарский суд в том случае, если в договоре не указана другая юрисдикция, отличающаяся от установленной в общих условиях. В болгарских судах есть много дел, заведенных иностранными инвесторами, и их успех зависит не от национальности истца, а от характера дела, хорошей подготовки и подходящей квалификации адвоката. К настоящему моменту многим иностранным инвесторам удалось осудить болгарских застройщиков и получить выплаты в свою пользу. Но есть и случаи, когда суд отсудил в пользу продавца/застройщика и инвесторов обязали оплатить судебные расходы и гонорары адвокатов другой стороны. Очень важно доверить Ваше дело квалифицированному адвокату с международной репутацией и рекомендациями. Обычно нет необходимости в личном присутствии на заседаниях. Вполне достаточно, если Вас представляет адвокат/уполномоченное доверенностью лицо.

Решение зависит от того, подписали ли Вы окончательный договор – акт о собственности, гарантирующий, что Вы имеете права на имущество, т.е. Вам передано право собственности на недвижимость. В этом случае и при условии, что Ваш адвокат установил, что право собственности передано Вам без каких-либо отягощений (включая ипотеку и права третьих сторон), Ваша недвижимость освобождена от любых процедур по несостоятельности и ничто не угрожает Вашим правам собственника данного жилья. Если же Ваша покупка все еще на этапе предварительного договора и Вы не получили права собственности, по закону Вы не являетесь владельцем недвижимости. Собственником является продавец/застройщик, лишь взявший на себя договорное обязательство передать Вам право собственности. В случае объявления в несостоятельности Вас будут считать кредитором продавца и у Вас будет право взыскать Ваши претензии (вложенные до этого момента средства, штраф и др.) во время самой процедуры объявления в несостоятельности. Целью этой процедуры является сбор всех активов товарищества продавца и их распределение между кредиторами (в соответствии с их порядком и привилегиями). Обратите внимание на то, что сроки предъявления иска для претензии в ходе процесса объявления в несостоятельности ограничены. Кроме того, это сложное и продолжительное разбирательство, требующее полного юридического содействия. Условия закона, регулирующие дело о несостоятельности, являются обязательными и их соблюдение очень важно. Поэтому очень рекомендуется нанять адвоката, который бы представлял Вас и защищал Ваши права во время этого разбирательства.

Если Вы гарантировали свою покупку предварительным договором, в который включено положение об обязанности застройщика передать Вам права на собственность без каких-либо отягощений (включая наложение ареста налоговыми властями, банковские ипотечные кредиты и др.), в таком случае Вы можете настаивать на том, чтоб застройщик освободил конкретную квартиру/недвижимость от ареста, оплатив соответствующую часть задолженности.

В случае задержки Вы можете расторгнуть договор, внести иск в суд с требованием восстановления сумм застройщиком.
Возможен и вариант договоренности с продавцом о замене квартиры другой, не находящейся под арестом/ипотекой.

И в этом случае надо просмотреть положения предварительного договора, подписанного застройщиком, и выяснить, каковы конкретные обязательства, которые он взял на себя. Очень важно, чтоб в его обязанности входило не только завершение строительства квартиры, но и всего комплекса. Тогда в случае невозможности завершения застройщиком всего комплекса Вы можете подать на него в суд. Отметьте, что настоятельно рекомендуется обратиться за юридической помощью к адвокату, чтоб он просмотрел предварительный договор до заключения сделки, а не после того, как появятся проблемы. Все механизмы Вашей защиты должны быть обеспечены предварительным договором.