Возможность «продажи» квартиры два или более раз возможна только до подписания окончательного акта о собственности в присутствии нотариуса и до того, как покупатель станет полноправным владельцем квартиры. После передачи прав собственности покупатель регистрируется в качестве собственника в Регистр Недвижимости и продавец/застройщик уже не имеет никаких прав на имущество, включая право продать его снова. Разумеется, Ваш адвокат должен увериться, что недвижимость не отягощена и Вы стали полноправным владельцем. Если такая проверка не была произведена, есть риск выселения (т. е. Вы будете отстранены из жилья стороной, чьи права на имущество возникли раньше Ваших).
В случае, если продавец/застройщик подписал предварительный договор относительно одного и того же недвижимого имущества с несколькими покупателями (т.е. недвижимость уже «продана» кому-то другому), для выяснения Ваших прав также необходимо просмотреть Ваш договор.
В последнее время мы получили много судебных приговоров, постановленных болгарскими судами по таким делам. Иностранные инвесторы восстановили свои взносы за жилье на основании расторжения предварительных договоров. Такие приговоры также могут включать оплату штрафов, упущенных выгод, восстановление судебных сборов по внесению иска и гонораров адвокатов.
Для облегчения доказательства факта оплаты рекомендуется делать это только банковскими переводами. Вы также можете потребовать от продавца подтверждения получения средств – расписки с подписью, счета-фактуры и др.
Распоряжение имуществом третьим лицом без ведома владельца незаконно. В любом случае Вы имеете право получить деньги за аренду. В таких случаях Вам надо проконсультироваться с адвокатом. Могут быть предприняты следующие действия:
- отправлено уведомление о немедленном освобождении недвижимости;
- если незаконный жилец Вашего имущества не подчинится уведомлению и останется в квартире, Вы можете обратиться за помощью в полицию;
- в качестве крайней меры можно завести дело в суде;
- по взаимному согласию с жильцом квартиры Вы можете подписать договор об аренде и узаконить Ваши взаимоотношения.
Управление жилищного комплекса включает в себя процедуры и механизм контроля над использованием и содержанием общих частей и соблюдением внутренних правил здания, а также контроль над соблюдением исполнения обязанностей со стороны владельцев, пользователей и жильцов. Управление комплексом осуществляется Общим собранием всех владельцев и/или Товариществом собственников. Общее собрание созывается не менее раза в год, и каждый собственник имеет право голоса пропорционально своей доле в этажной собственности. Доля, соответствующая доле владельца, обычно указана в акте на собственность или в другом документе, описывающем недвижимость. Существует перечень основных обязанностей каждого собственника, который следует соблюдать. Например: не мешать другим собственникам, пользователям и жильцам использовать общие части здания; не наносить ущерб общим частям; не занимать их в целях личного использования; не участвовать в деятельности, причиняющей большое беспокойство и неудобство остальным жильцам; исполнять решения общего собрания; оплачивать необходимые расходы; соблюдать санитарно-гигиенические нормы и др. Домовая книга должна быть заведена, храниться и вестись в каждом здании и содержать соответствующую информацию о недвижимости, собственнике, пользователях и др. Решения руководящих органов, принятые в соответствие с требованиями этажной собственности, абсолютно обязательны для всех собственников в здании. Часто иностранные собственники недвижимости нанимают фирму для управления, обслуживания и всей внутренней организации деятельности здания, оплаты счетов, сбора средств на расходы с собственников, сдачи в аренду квартир от их имени и др. Перечень услуг таких фирм легко можно найти в Интернете. Настоятельно советуем заключить договор с такой фирмой, после его просмотра Вашим адвокатом, следуя его советам.
По болгарскому законодательству каждый собственник имеет право на неприкосновенность своего жилища. Кроме законных оснований, предвиденных в законе, никто не имеет права находиться в Вашей собственности без Вашего на то согласия. Лучше всего, если вы сначала обратитесь к своему адвокату, с тем чтоб он потребовал объяснение у управляющей компании и предпринял соответствующие действия. Вы также можете позвонить в полицию и информировать их об попытке мошенничества или кражи, если Вы убеждены, что такие преступления имели место.
Каждый владелец жилья обязан оплачивать свои счета за коммунальные услуги, в соответсии с получаемыми ежемесячными счетами от электрораспределительных/водоснабдительных/теплофикационных компаний. Вы должны получать ежемесячные счета на Ваше имя от соответствующих компаний кроме случаев, когда вы уполномочили кого-то другого заниматься этим. В тех случаях, когда Вы считаете счета завышенными, можете обратиться в соответствующую компанию с просьбой произвести необходимую проверку. Кроме того, владелец жилья должен оплачивать коммунальные услуги общих частей здания в соответствии со своей долей в этажной собственности. Рекомендуется попросить предоставить Вам счет о расходах на общие части для сравнения суммы, указанной соответствующей компанией , с той, которую указала обслуживающая компания.
В соответствии с положениями болгарского Закона о подоходном обложении физических лиц, налогом облагаются доходы, полученные в рамках налогового года от продажи или замены недвижимости, исключая следующие случаи:
а) одна жилая недвижимость, при условии, что прошло более трех лет между покупкой и продажей или заменой недвижимости;
б) до двух объектов недвижимости, а также произвольное число сельскохозяйственного и лесного недвижимого имущества, при условии, что прошло более пяти лет между датой покупки и датой продажи или замены.
Перепродажа – это передача прав собственности от одного лица к другому. Она осуществляется путем подписания акта о собственности перед нотариусом. Продавец должен гарантировать, что обладает полным правом собственности, а покупатель должен обеспечить средства для оплаты продажной цены. Если одной из сторон в сделке является коммерческая фирма, то надо удостовериться, что она должным образом зарегистрирована в Торговом Регистре. Важно также указать директоров/управляющих, имеющих полномочия на заключение договоров от имени фирмы.
Как иностранному инвестору Вам, возможно, будет сложно разобраться в формальностях при подписании актов – не только из-за того, что все документы составлены на болгарском языке и Вам потребуется переводчик, но и из-за разницы в действующих положениях закона относительно покупки недвижимости в Болгарии. Обратите внимание на то, что правовая система в Болгарии не основывается на Общем праве, как это в Великобритании, и Вам понадобится совет местного адвоката. Кроме того, в случае, если одна из сторон взяла под залог имущества банковский ипотечный кредит, рекомендуется нанять адвоката, который бы проверил все договора при передаче имущества.
Коммерческий закон Болгарии устанавливает основные рамки для создания субъектов предпринимательской деятельности и корпоративного управления в Болгарии. Согласно болгарским законам существуют следующие основные виды фирм:
- общество с ограниченной ответственностью. Сумма минимального капитала составляет 2 лв. – на настоящий момент это наиболее предпочитаемый вид компании, ее легко учредить, ею легко управлять, нормативных барьеров значительно меньше, чем в других видах фирм. В этом случае материальная ответственность владельцев ограничивается размером их доли в компании.
- акционерное общество. Требуется более значительный начальный капитал – не менее 50 000лв.;
- собирательное объединение, коммандитное общество, коммандитное акционерное общество – в этих случаях капитал не нужен.
Правила регистрации коммерческих компаний касаются и болгарских, и иностранных граждан. Введены специальные нормативно-лицензионные меры для компаний, работающих в сфере банковского дела, страхования, добровольного пенсионного страхования, инвестиционного посредничества и др. Основные требования для регистрации общества в Торговом Регистре таковы: представление договора Общества, назначение управляющего или управляющих; внесение минимального капитала, указанного в законе; получение соответствующих лицензий или разрешений, если таковые требуются. В любом случае, самым надежным, безопасным и легким способом регистрации общества является вариант с использованием услуг адвоката.